Ülkemiz, 2021 yılını çift haneli büyüme hedefine yakın, artan ihracat, yüksek ve aşırı oynak kur, yüksek enflasyon ve görece düşük faiz politikası ile uğurlamakta. Gayrimenkul sektörü de 2021 yılını artan döviz ve enflasyon sebebiyle inşaat maliyetlerinin yükseldiği, konut satışlarında yavaşlamanın yaşandığı, talebi karşılayacak yeterli arz olmaması sebebiyle fiyatların ve kiraların yükseldiği, pandemi etkisiyle değişen çalışma düzeninin bir yansıması olarak ofis boşluk oranlarının arttığı, avm’lerde ziyaretçi sayılarının önceki yıllara oranla düştüğü, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonları gibi gayrimenkul sermaye piyasası araçlarına talebin arttığı, yeni GYO ve GYF’lerin kurulduğu bir yıl olarak geride bırakmakta.

Konut sektörü 2021 yılında faiz oranları ve kur oynaklığına bağlı olarak dalgalı bir seyir izledi. TÜİK verilerine göre konut satışları 2021 Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %9,2 azalışla 1.265.353 olarak gerçekleşirken toplam satışların içinde ipotekli satışların payı %22,0 oldu ve Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %55,4 azalışla 249.270’ye düştü. Satışların %68,8’inin ikinci el olması arz yetersizliğinin ve yeni konutlarda daha da yükselen fiyatların bir sonucu. Ülkemiz %35’in üzerinde yıllık konut fiyat artışıyla dünyada ilk sırada yer aldı. 2021 yılının son çeyreğinde başlayan faiz indiriminin 2022 yılında ipotekli satışları arttırmasını bekleyebiliriz. Artmakta olan enflasyona karşı konut önümüzdeki yıl bir yatırım aracı olarak görülmeye devam edecektir ve artan konut fiyatlarına rağmen enflasyon oranlarına karşı bir korunma amacıyla vatandaşlar görece düşük finansman maliyetine katlanarak konut sahibi olmayı/konuta yatırım yapmayı tercih edeceklerdir. Öte yandan kurların yükselmesi 2021 yılında yabancıya satışı da arttırmış durumda. Ocak-Kasım döneminde 50.000 adedi geçen yabancıya konut satışlarının ülkemizde doğrudan yabancı sermaye girişindeki payını da arttırmakta. Ancak bu artışın önündeki en temel risk yine kur oynaklığı gelmekte ve sonuçlanma aşamasındaki birçok satış, kurdaki sakinleşmeyi beklemek adına ötelenebilmektedir.

2021 Ağustos sonu itibariyle konut kredi stoku 180 milyar TL’yi aşmış ve bu tutarın %60’ından fazlası 3 kamu bankası tarafından sağlanmıştır. Konut sektörünün ağırlıklı olarak kamu bankaları tarafından finanse edildiğini söylemek mümkün. %1’in altında olan takipteki kredi oranları iyi bir gösterge, konut kredi borcuna sadık bir toplumuz, bu açıdan bakıldığında sektörde krediyi geri ödeyememe riski yok denebilir ancak alıcının alım gücü azalırken satıcının satış fiyatı ise hızla artmakta. Aradaki makas pandemiyle beraber daha da açılmış durumda ve bu durum ileride talebin ani bir şekilde kesilmesine sebebiyet verebilir. Kentsel dönüşümün hızlandırılması yeni konut arzının ikamesi açısından önemli bir çözüm olabilir. Deprem gerçeği dikkate alındığında kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak veya güçlendirilecek yapıların finansmanı için banka kredisi dışında finansman modellerinin hayata geçirilmesi gerekiyor. Gayrimenkul yatırım fonları, emeklilik fonları ve azalan ortaklık modellerinin entegrasyonu ile geliştirdiğim model bu anlamda sektöre yepyeni bir finansman aracı kazandırıyor.

Ofis piyasası pandemiyle birlikte oldukça sıkıntılı günler geçirmekte. Konut sektöründe kiralanacak ev bulmak zorlaşırken İstanbul’da ofislerde boşluk oranları GYODER 3. Çeyrek verisine göre %20,85 olarak tespit edilmiş durumda. Hibrit ve uzaktan çalışma modeliyle paylaşımlı ofislerin yakın zamanda daha da popüler hale gelmesi ve ofislerin bir kısmının dönüşmesi (konut, medikal ofis, paylaşımlı ofis, teknolojik stüdyo vb gibi özel nitelikli ofis) çok mümkün gözüküyor. Bu durum konut piyasasındaki aşırı yüksek kira ve fiyat artışlarını da frenleyebilir. Öte yandan 2021 3. Çeyrek itibariyle Türkiye’de 445 alışveriş merkezi ile 13,7 milyon m2 kiralanabilir alana ulaşılmıştır. Ülkemizde her 1.000 kişiye 164 m2 avm düşerken İstanbul’da bu değer 330 m2 olarak belirlenmiş durumda ve tüm avm’lerin %37’si İstanbul’da. Pandemi etkisi ve artan online alışveriş hacmiyle birlikte avm’lerin yakın dönemde fonksiyon değişikliğine gitmesi çok olası duruyor. AVM’lerin teknolojik gelişmelere paralel bir şekilde online alışveriş teslimat ve iade noktaları, ürün teşhir ve deneme yerleri, restoran, teknolojik gösterimler, sergi salonu, sağlık kurumu, eğitim kurumu gibi farklı fonksiyonlara dönüşmesi mümkün.

E-ticaretin 2021 yılında etkilediği bir diğer alan da lojistik sektörü oldu. Gelişmelere bağlı olarak depolara ihtiyacın kısa ve orta vadede daha da artması mümkün gözükmekte. Veri merkezleri de yine son dönemde hem ciddi bir ihtiyaç hem de önemli bir yatırım alanı olarak karşımızda durmakta. Turizm’de 2020 yılında pandemi sebebiyle yaşanan ciddi daralma 2021 yılında yerini nispi bir toparlanmaya bıraktı. Sektörün 2022 yılında daha da hızlı toparlanması bekleniyor. Burada dikkat edilmesi gereken unsur yabancı turist başına elde edilen gelirin Fransa, İspanya, ABD gibi ülkelerle eşitlenebilecek seviyeye gelebilmesidir.

2021 yılı gayrimenkul sermaye piyasası araçlarına ilginin arttığı bir yıl oldu. Gayrimenkul yatırım fonları ilk tebliğ tarihi olan 2014 yılından bugüne özellikle son birkaç yılda hızlı bir büyüme kaydetti. Halihazırda ihraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım almış olanlar dahil 68 adet GYF bulunmakta ve toplam fon büyüklüğü 2021 3. Çeyrek itibariyle 11,1 milyar TL mertebesindedir. Borsa İstanbul Nitelikli Yatırımcı İşlem Pazarı’nda 7 adet gayrimenkul yatırım fonu işlem görmektedir. 31 Mart 2022’ye kadar GYF’lere yatırım yapacaklardan hiçbir koşulda stopaj vergisi alınmayacak olması topluma ulaşılabilmesi ve anlatılabilmesi durumunda 2022’nin ilk çeyreğinde GYF’lere olan ilgiyi daha da arttıracaktır. Öte yandan ülkemizde GYF’lerden çok daha eski bir sermaye piyasası aracı olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları da 2021 yılında büyüme kaydetti. 2021 3. Çeyrek itibariyle toplam sayıları 36’ya yükselen GYO’ların piyasa değeri 86,1 milyar TL. 2020 yılını çok iyi bir performansla tamamlayan GYO endeksi 2021 yılının ilk çeyreğindeki tarihi zirvesinden sonra gerilemeye başlamış ancak 3. çeyrekte toparlanmıştır. Yeni halka arzlara birlikte 2021’in üçüncü çeyreğinde GYO’ların halka açıklık oranı %43,2, fiili dolaşım oranı %23,9 olarak gerçekleşmiştir. GYO’lara yatırım yapan yabancı oranı %8 olması sektörün derinleşmesinin önündeki en temel engel. Yabancıya konut satışlarının 50.000 adedi geçtiği düşünülürse yabancıların ülkemizde yatırım için doğrudan gayrimenkulü tercih ettiğinin bizlere göstermekte. Yılın ilk dokuz ayında dağıtılan temettü tutarı 398,21 milyon TL’ye ulaşmış olup bu tutarın her çeyrekte daha da artması yatırımcıları çekmek için oldukça önem taşımakta. GYO’lara yatırım yapan yabancı yatırımcılar sıralamasında ilk sıralarda ABD, Hollanda, Birleşik Krallık, Bahreyn ve Jersey yer almaktadır. Artan kur ve belirsizlik sektörde risk unsuru oluşturmaya devam ederken yabancı para birimi cinsinden ucuzlayan hisse ve gayrimenkul fiyatları yabancı yatırımcıların gerek doğrudan gerekse gayrimenkul sermaye piyasaları yoluyla ülkemize yatırım yapmasını hızlandırarak endekste pozitif bir gelişme oluşturabilir. GYO’lara olan ilginin artması, sektörün kurumsallaşmasını ve uzun vadeli yatırımcıların ülkemize yatırım yapmasını sağlamaya devam edecektir. 

Ülkemizde 2017 yılında ihracı yapılan ve gayrimenkule m2 bazında yatırım yapma ve payların borsada el değiştirme imkanı veren gayrimenkul sertifikaları çok değerli ve likit bir gayrimenkul sermaye piyasası aracı iken bu enstrümanın bir proje dışında şu anda hiç kullanılmaması sektör açısından büyük bir kayıp.  Bu amaçla GYO, GYF ve gayrimenkul sertifikalarını birbirlerine entegre ederek geliştirdiğim modelin hayata geçirilmesi ve otokatılım sistemi dahil emeklilik fonlarında biriken 273 milyar TL’lik büyüklük de dikkate alındığında bu birikimlerin gayrimenkul sektörüne yönlendirilmesi sektörü geliştirecektir.

Özetle,

·        2022 yılında konut sektörü başta olmak üzere artan enflasyonla birlikte gayrimenkul sektörüne ilgi devam edecek.

·        Alım gücü-satış fiyatı dengesizliği ile artan inşaat ve satış maliyetleri sektörün önündeki en temel risk.

·        Ticari gayrimenkullerde fonksiyonlarda bir değişim/gelişim bir zorunluluk olarak duruyor.

·        Gayrimenkule sermaye piyasası araçlarıyla dolaylı yönden yatırım yapmak gerek vergi yönetimi gerekse çok sayıda gayrimenkule eş zamanlı yatırım yapmak, getiriyi arttırmak ve riski azaltmak adına oldukça önemli. Bu çerçevede hızla büyümekte olan emeklilik fonlarının sektöre daha fazla yatırım yapması gelişime ciddi katkı sağlayacaktır.

·        Banka yoluyla finansman dışında alternatif finansman modelleri sektörü hızla geliştirecektir.

·        Gayrimenkul sektöründe 2022 yılında daha fazla yeşil alan vurgusu, organik tarım, yenilenebilir enerji, döngüsel ekonomi, yatay mimari, müstakil yapılar, şehir dışı yerleşim, teknolojik ve akıllı yapı, geniş kullanım alanı, daha fazla oda, paylaşım ekonomisi temaları ön plana çıkacaktır.

Kaynak

Dr. Levent Sümer

PMP, MRICS